Een risico indicator voor dalende huizenprijzen
In deze nieuwsbrief:
Onze nieuwe risico-indicator, die de kans schat op een daling van de huizenprijzen.
Voor de liefhebbers, hoe het model werkt.
Risico voorspellingen voor meerdere maanden vooruit.
Waarom een risico-indicator?
Een veel gehoorde reactie over ons model is dat het leuk en aardig is om te weten hoeveel procent de huizenprijzen weer gaan stijgen, maar dat men toch vooral wil weten wanneer en met welke kans de huizenprijzen weer gaan dalen.
Die vraagt raakt ook gelijk een fundamenteel punt met betrekking tot voorspellen, namelijk hoe zeker ben je van je voorspelling. Als er een voorspelling voor de huizenprijzen wordt afgegeven dan is het nuttig om te weten of de voorspeller heel zeker is van zijn voorspelling of +5% voorspelt maar denkt dat het ook zomaar -5% kan zijn.
Dit nieuw model geeft gevolg aan beide punten, namelijk door een kans gebaseerde schatting te geven van de waarschijnlijkheid dat de huizenprijzen gaan dalen. Met andere woorden, het beantwoordt de vraag: “Wat is de kans dat de huizenprijzen over 6 maanden lager zijn dan de huidige prijzen?”.
Het model
De gebruikte de data is hetzelfde als voor ons model om de huizenprijzen te voorspellen, namelijk dagelijks ontwikkeling op financiële markten (rente, beursgenoteerd vastgoed etc), economische data (CBS cijfers, woningaanbod etc) en zoekgedrag op Google (bijvoorbeeld ontwikkeling van aantal zoekopdrachten voor huizen).
Echter waar we het model eerder hebben getraind om zo goed mogelijk de prijs in de toekomst te voorspellen, is dit model getraind om enkel te voorspellen of de huizenprijzen omlaag gaan, ongeacht met welke bedrag of percentage. Met andere woorden, het model kan aangeven hoe zeker het is over een bepaalde voorspelling.
De voorspellingen
In de eerste opzet van dit model hebben we een onderscheid gemaakt tussen de korte termijn en de lange termijn. De termijn refereert hier naar de horizon waarop het model de kans schat op een prijsdaling ten opzichte van de meest recente prijs. We hebben korte en lange termijn gekwantificeerd als 6 maanden (korte termijn) en 60 maanden (ofwel 5 jaar, lange termijn). Het model beantwoord dus in feite 2 vragen, namelijk:
Wat is de geschatte kans dat de huizenprijzen over 6 maanden lager staan dan de meest recente prijzen.
Wat is de geschatte kans dat de huizenprijzen over 60 maanden (5 jaar) lager staan dan de meest recente prijzen.
Om dit visueel te maken hebben we de deze verwachtingen verwerkt in een grafiek (zie onder). De grafiek toont de historische schattingen links en de meest recente kans dat de huizen dalen rechts. De kleuren zijn daarbij afhankelijk van de voorspelling; groen betekent een kleine kans op een daling, rood betekent een grote kans en geel zit daar tussen in. Zo toont de grafiek bijvoorbeeld dat;
In juli 2022 werd de kans op een daling van de huizenprijzen de komende 6 maanden groot was en deze groot bleef tot ongeveer eind 2023.
De meest recente inschatting is dat de huizenprijzen de komende 6 maanden niet gaan dalen (kans wordt op 5% geschat).
De kans op een daling voor de komende 60 maanden gemiddeld is en afgelopen jaren schommelt tussen de 60% en 40% en de meeste recente schatting voor de komende 60 maanden is 40%.
Uiteraard is het belangrijk om te vermelden dat dit maar modelschattingen zijn met de kennis en data van nu. Dus ook bij een kans op daling van 5% kan het zo zijn dat volgende maand de huizen de helft minder waard zijn, het model biedt geen enkele garanties.
Tot slot
De uitkomsten van dit model zullen twee wekelijks worden gedeeld via deze nieuwsbrief. Vragen of opmerkingen kunnen altijd worden gesteld via info@predictiveai.nl .