De huizenprijzen van 2024, wie voorspelde het beste
In deze nieuwsbrief een evaluatie van de voorspellingen die gedaan zijn met betrekking tot de huizenprijs ontwikkeling in 2024. Welke voorspellingen blijken achteraf juist en welke niet;
Overzicht alle gedane voorspellingen voor de huizenprijzen van 2024
Wie voorspelde het beste? Een vergelijking met de realisatie
Volgens het CBS stegen de huizenprijzen in 2024 met 10.9%, wat voorspelde banken en het PredictiveAI model?
Volgens het CBS stegen de huizenprijzen in 2024 met 10.9%. Gedurende het jaar (en de jaren voorafgaand) zijn er genoeg voorspellingen geweest over waar de huizenprijs heen zou gaan, interessant om eens te gaan kijken hoe zich dat verhoudt tot de werkelijke stijging van bijna 11%.
Alle gedane voorspellingen (die wij konden vinden) zijn terug te zien in onderstaande plot. De zwarte lijn toont de daadwerkelijke ontwikkeling van de huizenprijzen, de gestippelde lijnen de voorspellingen. Om dat door de vele voorspellingen details moeilijk te zien zijn staan de voorspellingen ook onder in tabelvorm.
Wat als eerste opvalt, toch wel een open deur, voorspellingen zitten er vaak naast. De voorspellingen voor de huizenprijzen van 2024 gedaan tussen 2022 en 2023 zijn sterk lager dan de uiteindelijk gerealiseerde huizenprijzen. Zelfs de voorspellingen die gedaan werden in oktober 2024, waarbij dus al 3 kwart van de voorspelling vast staat, weken sterk af van de realisatie.
Wie voorspelde de stijgingen in huizenprijzen van 2024 het beste?
Allereerst, wie voorspelde wat. Onderstaand overzicht toont per datum welke voorspelling er op dat moment werd afgegeven gedurende 2024. Zo voorspelde ABN Amro bijvoorbeeld in januari 2023 een daling van 4% voor de huizenprijzen in 2024. Te zien is dat over tijd de voorspellingen steeds verder naar boven zijn aangepast.
Het PredictiveAI model voorspelt niet voor een gegeven jaar maar altijd een vaste periode vooruit
Het PredictiveAI model doet altijd voorspelling met een vaste horizon, bijvoorbeeld de huizenprijzen 1 jaar vanaf vandaag. Banken voorspellen in de regel altijd over een bepaald jaar, waardoor de voorspelling eigenlijk nooit vergelijkbaar is. Zo is er door de meeste banken gedurende 2024 4 keer een voorspelling gedaan voor de huizenprijzen in 2024. De voorspelling aan het begin van het jaar heeft daarom een langere horizon (1 jaar vooruit) dan de voorspelling aan het eind van het jaar (bijvoorbeeld oktober 2024, waar de voorspelling maar 3 maanden vooruit is en bovendien een deel van de groei al vast staat).
Om toch enig vergelijk te maken met het Predictive AI model hebben we de gedane voorspellingen geïnterpoleerd om tot een impliciete voorspelling van de totale groei van 2024 te komen. Dit zijn dus niet de echte voorspellingen en deze methodiek levert meer ruis op en is in die zin nadelig voor de score van de voorspelling. Om deze reden zijn de voorspellingen in de laatste 6 maanden ook grijs gemaakt, de voorspelling is hier dusdanig geïnterpoleerd dat deze meer van toepassing is op de voorspelling van 2025.
Wie of wat was nu de deed de beste voorspellingen?
Om te kijken welke voorspellingen het beste is kijken we naar de zogenaamde Mean Absolute Error (MAE), ofwel gemiddelde absolute fout. Dat betekent dat we per voorspelling kijken hoever er deze naast zit om vervolgens per bank de gemiddelde foutmarge in de voorspelling te berekenen. Omdat de horizon niet bij alle voorspellingen gelijk is en voorspellingen over een langere horizon normaliter “moeilijker” zijn, hebben we de gemiddelde fout berekend voor voorspellingen tot 1 jaar en tot 2 jaar.
Zoals eerder uitgelegd voorspelt het PredictiveAI altijd met een vaste horizon en is daarom niet 1 op 1 te vergelijken. Omdat we toch willen laten zien dat AI zeker niet minder voorspelt dan de grootbanken een aantal punten die wel opvallen (wetende dat dit een hoog “wij van wc eend” gehalte kan hebben);
Het PredictiveAI model voorspelde als eerste de sterk groeiende huizenprijzen, in maart al 9.8% terwijl de grootbanken rond de 6% voorspelde.
Ditzelfde geldt voor juni, het model voorspelde 11.8% terwijl banken nog steeds rond de 6% verwachtte
Dat gezegd hebbende, onder de vergelijking tussen de voorspellingen die banken deden. De tabel toont de gemiddelde absolute afwijken van de uiteindelijke realisatie voor alle voorspellingen die gedaan zijn vanaf 2022. Dit is dus breder dan alleen de voorspellingen voor 2024.
Uit deze vergelijking doet ING de beste voorspellingen wanneer de horizon minder dan 1 jaar is. Bij langere horizonnen scoort van Bruggen heel goed. Echter is maar één voorspelling, het is dus lastig te zeggen of dit eenmalig is of dat er door deze instelling consequent beter wordt voorspelt.
Tot slot
Zelfs bij korte horizonnen kunnen voorspellingen gedaan door banken nog wel eens sterk afwijken van de realisatie. Daarbij is het aardig om te zien dat het PredictiveAI model tot nog toe snel trends in prijsontwikkelingen oppakt, het is opvallend om te zien dat het model al in maart sterk stijgende prijzen voorspelde terwijl banken heel geleidelijk de voorspelling naar boven hebben bijgesteld gedurende het jaar. Het PredictiveAI model blijft dagelijks voorspellingen doen op www.watgaandehuizenprijzendoen.nl. In een volgende nieuwsbrief zullen we dezelfde vergelijkingen doen maar dan voor hypotheekrentes.